Chcesz zamontować panele fotowoltaiczne? Jak zdobyć zgodę wspólnoty

Planujesz założyć mikroinstalację fotowoltaiczną na dachu lub elewacji budynku wielolokalowego, ale utknąłeś w martwym punkcie, bo nie wiesz, jak prawidłowo sformalizować zgodę pozostałych właścicieli lokali. Bez właściwie podjętej uchwały wspólnoty mieszkaniowej Twoja inwestycja może napotkać poważne przeszkody prawne, a koszty demontażu usuniętej instalacji poniesiesz samodzielnie. Nie chodzi tylko o pieczątkę na papierze chodzi o zabezpieczenie całej wspólnoty przed przyszłymi sporami, roszczeniami sąsiedzkimi i potencjalnymi kosztami napraw infrastruktury wspólnej.

• Kiedy potrzebujesz zgody wspólnoty na montaż paneli fotowoltaicznych?
• Jak przeprowadzić uchwałę o montażu paneli fotowoltaicznych?
• Co zawiera wzór zgody wspólnoty na panele fotowoltaiczne?
• Zgoda wspólnoty na montaż paneli fotowoltaicznych Pytania i odpowiedzi

Kiedy potrzebujesz zgody wspólnoty na montaż paneli fotowoltaicznych?

Każdy właściciel lokalu w budynku wielolokalowym dysponuje wyłącznie prawem do swojego mieszkania, natomiast konstrukcja dachu, elewacja oraz piony instalacyjne stanowią własność wspólną wszystkich współwłaścicieli nieruchomości. Instalacja paneli fotowoltaicznych na tych właśnie elementach wymaga zgody wspólnoty mieszkaniowej wyrażonej w formie uchwały, ponieważ Twoja mikroinstalacja wpływa bezpośrednio na stan techniczny części wspólnych.

Dach budynku jako powierzchnia wspólna służy wszystkim mieszkańcom chroni przed warunkami atmosferycznymi, umożliwia wentylację i odprowadzanie wody opadowej. Przebicie izolacji termicznej w celu zamontowania konstrukcji nośnej pod panele fotowoltaiczne modyfikuje parametry przeciwwodne i cieplne całego budynku. Uchwała stanowi formalne potwierdzenie, że pozostali właściciele lokali akceptują te modyfikacje i nie będą w przyszłości podnosić roszczeń o naprawę szkód, które potencjalnie mogłyby powstać w wyniku penetracji pokrycia dachowego.

Zgoda wspólnoty jest konieczna również w sytuacji, gdy instalacja fotowoltaiczna wymaga poprowadzenia przewodów elektrycznych przez piony kanalizacyjne, kanały wentylacyjne lub przestrzenie między stropami, które stanowią części wspólne nieruchomości. Przejścia kablowe naruszają ciągłość przegród budowlanych, co w przyszłości może generować nieszczelności, mostki termiczne lub problemy z konserwacją instalacji sanitarnych.

Zobacz także Montaż paneli bez zgody wspólnoty

Elewacja budynku, czyli zewnętrzna powłoka ścian, również należy do części wspólnych nieruchomości. Zamontowanie paneli fotowoltaicznych na ścianach zewnętrznych wiąże się z koniecznością wykonania otworów montażowych, co osłabia strukturę muru i zmienia obciążenie wiatrowe powierzchni fasady. Uchwała wspólnoty stanowi zabezpieczenie przed ewentualnymi reklamacjami sąsiedzkimi w sytuacji, gdy ściana z zamontowanymi panelami zacznie pękać lub przeciekać.

Nawet jeśli Twój lokal znajduje się na parterze i planujesz montaż wyłącznie na gruncie przyległym do budynku, potrzebujesz zgody wspólnoty na korzystanie z nieruchomości wspólnej w zakresie posadowienia konstrukcji nośnej i prowadzenia przewodów do przyłączenia energetycznego. Działka, na której stoi budynek wielolokalowy, stanowi współwłasność wszystkich właścicieli lokali, zatem każda zmiana jej zagospodarowania wymaga wyraźnej zgody wyrażonej w drodze uchwały zarządu lub zebrania właścicieli.

Jak przeprowadzić uchwałę o montażu paneli fotowoltaicznych?

Wspólnota mieszkaniowa może podejmować uchwały na zebraniu właścicieli lokali lub w trybie głosowania korespondencyjnego, jeśli regulamin zarządu przewiduje taką możliwość. Zebranie zwołuje zarządca nieruchomości lub każdy właściciel lokalu, informując pozostałych członków wspólnoty o terminie i miejscu spotkania co najmniej na siedem dni przed planowanym terminem.

Polecamy Zgoda na montaż paneli fotowoltaicznych

Do ważności uchwały wymagającej zgody na montaż paneli fotowoltaicznych na częściach wspólnych konieczna jest zgoda większości właścicieli liczonej według udziałów w nieruchomości wspólnej. Jeżeli zatem właściciel posiada lokal o powierzchni użytkowej znacznie przekraczającej średnią w budynku, jego głos ma proporcjonalnie większą wagę w procesie podejmowania decyzji. Warto przed zebraniem sprawdzić w księdze wieczystej budynku, jaki udział w nieruchomości wspólnej przypada na każdy lokal pozwoli to oszacować, ile głosów potrzebujesz do skutecznego przegłosowania wniosku.

Uchwała powinna zawierać dokładny opis planowanej instalacji fotowoltaicznej: moc modułów fotowoltaicznych wyrażoną w kilowatach, lokalizację montażu na dachu lub elewacji z określeniem powierzchni zajmowanej przez konstrukcję nośną, przebieg trasy kablowej przez części wspólne oraz harmonogram rozpoczęcia i zakończenia prac montażowych. Im więcej szczegółów zawrzesz w uchwale, tym mniej pola do interpretacyjnych sporów w przyszłości.

Po podjęciu uchwały zarządca nieruchomości sporządza protokół ze spotkania, który musi zostać podpisany przez przewodniczącego zebrania i co najmniej jednego ze współwłaścicieli lokali obecnych na spotkaniu. Protokół powinien zawierać listę obecności z podpisami, treść podjętej uchwały oraz wynik głosowania z wyszczególnieniem liczby głosów za, przeciw i wstrzymujących się. Właściciel lokalu, który uzyskał zgodę wspólnoty, powinien zachować kopię protokołu jako załącznik do swojej dokumentacji technicznej instalacji fotowoltaicznej.

Jeśli w budynku działa zarząd wspólnoty mieszkaniowej wybrany spośród właścicieli lokali, uchwałę podpisuje przewodniczący zarządu. W przypadku budynków zarządzanych przez profesjonalnego zarządcę nieruchomości zewnętrznego protokół podpisuje osoba uprawniona do reprezentowania wspólnoty na podstawie zawartej umowy o zarządzanie. Pamiętaj, że uchwała podjęta z naruszeniem procedury może zostać zaskarżona przez każdego właściciela lokalu w terminie sześciu tygodni od dnia podjęcia uchwały.

Co zawiera wzór zgody wspólnoty na panele fotowoltaiczne?

Prawidłowo sporządzony wzór zgody wspólnoty mieszkaniowej na montaż paneli fotowoltaicznych rozpoczyna się odpreambuły zawierającej oznaczenie nieruchomości, datę podjęcia uchwały oraz podstawę prawną działania wspólnoty. Preambuła powinna odwoływać się do art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali, który stanowi, że zarząd nieruchomością wspólną nie może bez zgody właścicieli lokali podejmować czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu, a przebudowa części wspólnych z pewnością wykracza poza ramy zwykłego zarządu.

Przedmiot uchwały określa precyzyjnie, na jakiej części wspólnej nieruchomości instalacja fotowoltaiczna zostanie zamontowana. Zamiast ogólnikowego sformułowania „na dachu budynku" lepiej użyć konkretnego opisu: „na powierzchni dachu budynku mieszkalnego przy ul. [...] oznaczonym w ewidencji gruntów jako działka nr [...] zaliczonej do urbariatu budynku wielolokalowego". Takie precyzyjne oznaczenie eliminuje przyszłe spory o to, czy uchwała dotyczyła właśnie Twojej nieruchomości.

Charakterystyka techniczna instalacji w uchwale obejmuje moc zainstalowaną wyrażoną w kilowatach szczytowych, liczbę i typ modułów fotowoltaicznych, powierzchnię zajmowaną przez panele na części wspólnej oraz maksymalną wysokość konstrukcji nośnej nad płaszczyzną dachu. Warto również określić kolor i wykończenie ram montażowych, aby panele nie szpeciły elewacji ani wyglądu dachu widocznego z sąsiednich posesji. Te szczegóły techniczne chronią interes wspólnoty, która przecież nie chce, by dach zamienić w dyskotece ze świecącymi reflektorami.

Warunki montażu stanowią kluczowy element uchwały, który zabezpiecza wspólnotę przed przyszłymi problemami. Uchwała powinna zawierać obowiązek przestrzegania norm budowlanych, w szczególności przepisów przeciwpożarowych dotyczących instalacji elektrycznych na dachach krytych papą termozgrzewalną lub gontami bitumicznymi. Normy te wymagają zachowania minimalnych odległości między krawędzią modułów fotowoltaicznych a krawędzią dachu oraz stosowania niepalnych materiałów termoizolacyjnych pod panelami.

Zgoda na korzystanie z części wspólnych w zakresie prowadzenia przewodów elektrycznych powinna precyzować trasę kablową przez piony instalacyjne lub kanały techniczne, określać sposób zabezpieczenia przejść przez przegrody ogniowe oraz nakładać obowiązek przywrócenia stanu pierwotnego przegród w przypadku demontażu instalacji. Ten warunek chroni wspólnotę na wypadek, gdyby właściciel mikroinstalacji zbankrutował lub zrezygnował z produkcji energii elektrycznej na własne potrzeby.

Ostatnia klauzula uchwały określa prawa i obowiązki właściciela instalacji względem wspólnoty po zakończeniu montażu. Właściciel paneli ponosi koszty konserwacji swojej instalacji, naprawy ewentualnych uszkodzeń części wspólnych powstałych w związku z funkcjonowaniem mikroinstalacji oraz koszty rozbiórki konstrukcji w przypadku wygaśnięcia umowy prosumenckiej lub likwidacji systemu fotowoltaicznego. Wspólnota natomiast zobowiązuje się do nieutrudniania dostępu do paneli w celach serwisowych i do włączenia informacji o mikroinstalacji do rocznego przeglądu stanu technicznego budynku.

Twoja uchwała gotowa zadbaj o jej właściwe przechowywanie przez cały okres eksploatacji instalacji, ponieważ może okazać się niezbędna przy okazji kontroli instalacji elektrycznej, przeglądu budowlanego lub sprzedaży lokalu. Powodzenia z inwestycją w zieloną energię!

Zgoda wspólnoty na montaż paneli fotowoltaicznych Pytania i odpowiedzi